Неофициальный перевод. (с) СоюзПравоИнформ

ЗАКОН УКРАИНЫ

от 19 июня 2003 года №978-IV

О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью

Раздел I. Общие положения

Статья 1. Отношения, которые регулируются настоящим Законом

Настоящий Закон устанавливает общие принципы, правовые и организационные основы привлечения средств физических и юридических лиц в управление с целью финансирования строительства жилья и особенности управления этими средствами, а также правовые основы и особенности выпуска, размещения и учета сертификатов фондов операций с недвижимостью.

Статья 2. Определение терминов

Для целей настоящего Закона термины употребляются в следующем значении:

измеримая единица объекта инвестирования - установленная правилами фонда финансирования строительства единица измерения объекта инвестирования, определяемая в метрических единицах или в долях (процентах) этого объекта инвестирования как единого целого;

управитель - финансовое учреждение, которое от своего имени действует в интересах установителей управления имуществом и осуществляет управление привлеченными средствами согласно законодательству, Правилам фонда и отвечает требованиям, установленным этим Законом;

договор управления имуществом - договор, по которому установщик управления передает управителю в доверительную собственность имущество с целью достижения определенных им целей и устанавливает ограничения относительно отдельных действий управителя по управлению этим имуществом. По этому Закону договором управления имуществом для фонда финансирования строительства (далее - ФФС) является договор об участии в ФФС, а для фонда операций с недвижимостью (далее - ФОН) и системы ФОН-ФФС - договор о приобретении сертификатов ФОН;

закрепление объекта инвестирования за доверителем - установление правоотношений между доверителем и управителем на основании договора об участии в ФФС, при которых у доверителя возникает право требования на этот объект инвестирования в будущем;

объект строительства - здание, сооружение или комплекс сооружений, строительство которых организует застройщик и финансирование строительства которых осуществляет управитель за счет полученных в управление средств;

объект инвестирования - квартира или помещение социально-бытового назначения (встроенные в жилые дома или отдельно расположенные нежилые помещения, гаражный бокс, машиноместо и т. п.) в объекте строительства, которое после завершения строительства становится отдельным имуществом;

Правила фонда (Правила ФФС, Правила ФОН) - система норм, утвержденная и обнародованная управителем этого фонда, которой должны придерживаться все субъекты системы финансово-кредитных механизмов строительства жилья для достижения цели управления имуществом, определенной установщиком управления должны отвечать требованиям настоящего Закона;

заемщик - доверитель ФФС, который получил в банке кредит для участия в ФФС;

текущая цена измеримой единицы объекта инвестированияустановленная на момент расчетов цена права требования на одну измеримую единицу этого объекта инвестирования;

сертификат ФОН - ценная бумага, удостоверяющая право ее собственника на получение дохода от инвестирования в операции с недвижимостью;

договор управителя с застройщиком (далее - договор) - договор, регулирующий взаимоотношения управителя с застройщиком относительно организации сооружения объектов строительства с использованием полученных в управление управителем средств и дальнейшей передачи застройщиком объектов инвестирования установщикам управления имуществом и заключается в случаях, предусмотренных настоящим Законом;

установитель управления имуществом (далее - установитель) - лицо, которое передает имущество управителю в доверительную собственность на основании договора управления имуществом. В настоящем Законе для ФФСэто доверитель, при эмиссии сертификатов ФОН - это собственник сертификатов ФОН;

финансирование строительства - использование управителем полученных в управление средств на проведение проектно-изыскательских работ и сооружение объектов строительства по условиям договора;

фонд операций с недвижимостью - средства, полученные управляющим ФОН в управление, а также недвижимость и другое имущество, специальное имущественное право на объекты инвестирования и доходы, приобретенные от управления этими средствами, в том числе специальное имущественное право на объекты инвестирования и права требования, приобретенные по договорам об участии в фонде финансирования строительства;

фонд финансирования строительства - средства, переданные управителю ФФС в управление, которые использованы либо будут использованы управителем в будущем на условиях Правил фонда и договоров об участии в ФФС;

открепление объекта инвестирования от доверителя - прекращение правоотношений, установленных между управляющим ФФС и доверителем в отношении закрепленного за доверителем объекта инвестирования, в результате чего прекращается специальное имущественное право доверителя на объект инвестирования и/или доверитель теряет право требования на этот объект инвестирования с возвратом ему денежных средств в порядке, установленном настоящим Законом;

Абзацы восемнадцатый-двадцать третий исключены

учет прав требования доверителей ФФС - учет измеримых единиц объектов инвестирования, права требования на которые (измеримые единицы) принадлежат доверителям;

система учета прав требования доверителей ФФС - составленный управителем на соответствующую дату перечень доверителей и принадлежащих им прав требования на закрепленные за ними измеримые единицы объектов инвестирования;

перечень объектов инвестирования - документ по конкретному объекту строительства, подписанный застройщиком и управителем ФФС, подтверждающий право управителя на осуществление операций с измеримыми единицами объектов инвестирования, которые содержатся в этом документе;

система ФОН-ФФС - урегулированные настоящим Законом и договорами действия доверителей и управителя системы ФОН-ФФС при организации строительства. Доверителями системы ФОН-ФФС являются владельцы сертификатов ФОН (установщики управления ФОН), от имени которых выступает управитель системы ФОН-ФФС. Правоотношения ФОН-ФФС возникают при условии, что ФОН и ФФС имеют одного управителя, и средства ФОН должны направляться в ФФС. На других доверителей ФФС правоотношения системы ФОН-ФФС не распространяются;

совместный инвестор ФОН - целостная общность владельцев сертификатов ФОН, от имени которых выступает управитель ФОН. Владельцы сертификатов ФОН, составляющие совместного инвестора ФОН, не имеют права собственности на заранее определенные доли активов ФОН и не могут самостоятельно распоряжаться этими активами;

вознаграждение управителя ФФС - денежные средства, которые в соответствии с настоящим Законом установщики управления (доверители ФФС) выплачивают управителю для возмещения необходимых расходов, сделанных управителем в связи с управлением имуществом (средствами), переданным ему в управление по договорам об управлении имуществом (договорам об участии в ФФС), а также для обеспечения его деятельности по управлению имуществом. Доверители ФФС выплачивают управителю такое вознаграждение в сроки, размере и в порядке, определенные договором об участии в ФФС. Управитель может получать вознаграждение или удерживать его самостоятельно в иных случаях, предусмотренных настоящим Законом;

вознаграждение управителя ФОН - денежные средства, которые в соответствии с настоящим Законом управитель самостоятельно удерживает за счет ФОН за осуществление управления фондом операций с недвижимостью: проведение операций с недвижимостью и осуществление других действий по управлению ФОН с целью получения дохода в интересах владельцев сертификатов ФОН и для обеспечения его деятельности по управлению имуществом. Управитель самостоятельно удерживает такое вознаграждение в сроки, размере и в порядке, определенные Правилами ФОН;

стоимость строительства - согласованная управителем и застройщиком в договоре стоимость строительства всех объектов инвестирования как составной части объекта строительства, финансирование которой будет осуществляться за счет средств ФФБ в соответствии с графиком финансирования и рассчитывается исходя из текущей цены измеримой единицы объекта строительства и количества измеримых единиц всех объектов инвестирования по предварительному объему заказа на строительство;

связанное лицо юридического лица (далее - связанное лицо)юридическое лицо, которое осуществляет контроль за соответствующим юридическим лицом, или контролируется соответствующим юридическим лицом, или находится под общим контролем с таким юридическим лицом;

физическое лицо или члены его семьи, которые осуществляют контроль за соответствующим юридическим лицом (членами семьи физического лица считаются его муж (жена), дети или родители физического лица и его мужа (жены), а также мужа (жены) кого-либо из детей или родителей физического лица);

должностное лицо соответствующего юридического лица, уполномоченное выполнять от имени такого юридического лица юридические действия, направленные на установление, изменение или прекращение правовых отношений, а также члены семьи этого должностного лица;

осуществление контроля за юридическим лицом - владение непосредственно или через связанных лиц долей (паем, пакетом акций), составляющей не менее 20 процентов уставного капитала юридического лица, или управление наибольшим количеством голосов в органе управления юридического лица. Для физического лица общая сумма владения долей уставного капитала юридического лица (голосов в органе управления) определяется как общий объем корпоративных прав, которые принадлежат такому физическому лицу, членам его семьи и юридическим лицам, которые контролируются таким физическим лицом или членами его семьи;

договор об участии в ФФС - договор, в соответствии с которым одна сторона (доверитель) передает средства в управление управляющему ФФС, а вторая сторона (управляющий ФФС) обязана закрепить за доверителем объект инвестирования, обеспечить государственную регистрацию за доверителем специального имущественного права на объект инвестирования, осуществить другие действия, определенные этим Законом и Законом Украины "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем".

Другие термины употребляются в этом Законе в следующих значениях:

термин "связанные лица" - в значении, приведенном в Налоговом кодексе Украины;

термины "гарантийная доля строительства объекта недвижимого имущества", "будущий объект недвижимости", "делимый объект незавершенного строительства", "специальное имущественное право" - в значениях, приведенных в Законе Украины "Об обеспечении прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем".

Статья 3. Система финансово-кредитных механизмов и управление имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью

Системой финансово-кредитных механизмов при строительстве жилья и операциях с недвижимостью (далее - система финансово-кредитных механизмов) по настоящему Закону являются урегулированные настоящим Законом и договорами действия субъектов системы при организации строительства жилья, финансировании этого строительства и осуществлении операций с недвижимостью.

Субъектами такой системы являются доверители, управители, застройщики, страховщики, эмитенты сертификатов ФОН и собственники сертификатов ФОН.

Субъекты системы финансово-кредитных механизмов не имеют права вмешиваться в действия управителя относительно осуществления управления имуществом, кроме доверителей в случае выявления ими фактов нецелевого управления имуществом, переданным управителю по договору управления имуществом, путем предоставления ему соответствующего письменного обращения.

Отношения между субъектами системы финансово-кредитных механизмов прекращаются после выполнения всех обязательств перед установителями управления имуществом.

Статья 4. Требования к отдельным субъектам системы финансово-кредитных механизмов

Управителем может быть финансовое учреждение, получившее в установленном законодательством порядке лицензию на осуществление определенной этим Законом деятельности.

Управителем может быть финансовое учреждение, уставный капитал которого составляет не меньше одного миллиона еврее, который должен быть полностью оплачен исключительно денежными средствами до начала привлечения средств от установщиков управления имуществом.

Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку определяет порядок выдачи лицензий управляющим и их аннулирования, условия осуществления ими деятельности, а также порядок контроля за их соблюдением.