Неофициальный перевод

ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ МОЛДОВА

от 14 июля 2022 года №187

О кондоминиуме

Парламент принимает настоящий органический закон.

Глава I Общие положения

Статья 1. Предмет регулирования

(1) Настоящий закон регулирует:

а) отношения собственности в кондоминиуме;

b) объединение собственников в кондоминиуме в ассоциации;

с) иные правоотношения, связанные с отношениями, предусмотренными в пунктах а) и b).

(2) Настоящий закон также регулирует упрощенный механизм перехода:

а) некоторых существующих объектов недвижимого имущества в режим собственности в кондоминиуме, предусмотренный настоящим законом; и

b) собственников некоторых существующих объектов недвижимого имущества в организационные формы, предусмотренные настоящим законом.

(3) Настоящий закон применяется ко всем кондоминиумам, независимо от жилого или нежилого назначения здания или единиц в кондоминиуме, за исключениями, установленными настоящим законом.

(4) Положения настоящего закона применяются соответствующим образом в случае, когда собственник здания или единицы имеет на земельный участок кондоминиума лишь право суперфиция или иное предусмотренное законодательством право.

Статья 2. Законодательство о кондоминиуме

Законодательство о кондоминиуме относится к гражданскому законодательству и включает настоящий закон, Закон о жилье №75/2015, Гражданский кодекс №1107/2002, другие нормативные акты в данной области.

Статья 3. Основные понятия

Для целей настоящего закона следующие понятия означают:

администратор ассоциации (далее также - администратор) - лицо, назначенное в качестве исполнительного органа ассоциации, которое в смысле статьи 177 Гражданского кодекса №1107/2002 представляет ассоциацию в отношениях с третьими лицами и выполняет другие полномочия, установленные уставом и настоящим законом;

общее собрание ассоциации (далее также - общее собрание) - правомочный орган ассоциации, состоящий из всех собственников в кондоминиуме, полномочия которого установлены в соответствии с настоящим законом;

ассоциация собственников в кондоминиуме (далее также - ассоциация) - юридическое лицо частного права, созданное в организационно-правовой форме ассоциации в целях управления кондоминиумом, в состав которого входят только собственники в кондоминиуме;

кондоминиум - комплекс, который образуют земельный участок с одним или, в соответствии со статьей 10, несколькими зданиями с имеющимися внутри них единицами - объектами исключительного права собственности, и общими частями - объектами права общей собственности, предназначенными для пользования несколькими собственниками или их обслуживания;

кондоминиум жилого назначения - кондоминиум, в который входят одна или несколько единиц жилого назначения;

совет ассоциации (далее также - совет) - коллегиальный орган ассоциации, полномочия которого установлены в соответствии с настоящим законом;

доля участия - доля участия в праве общей собственности, приходящаяся на каждого собственника в кондоминиуме и равная отношению общей площади единицы к сумме общих площадей всех единиц в кондоминиуме;

долевой взнос - соответствующая сумма из расходов ассоциации, которую каждый собственник в кондоминиуме обязан уплачивать (ежемесячно и т. д.) в соответствии с положениями настоящего закона;

право общей собственности - принудительное и бессрочное право общей долевой собственности собственников в кондоминиуме в отношении общих частей;

право собственности в кондоминиуме - исключительное право собственности на единицу вместе с соответствующей долей участия в праве общей собственности, которые в совокупности принадлежат одному и тому же собственнику в кондоминиуме;

фонд ремонта и развития (далее также - фонд) - фонд с особым правовым режимом, созданный, находящийся в ведении и используемый ассоциацией в соответствии с настоящим законом;

субъект хозяйственной деятельности кондоминиума (далее также - субъект хозяйственной деятельности) - назначенное в соответствии с настоящим законом физическое или юридическое лицо (отличное от ассоциации), которое обязуется оказывать хозяйственные услуги, а также услуги по управлению кондоминиумом в объеме и на условиях, указанных в договоре на оказание услуг по хозяйственной деятельности;

общие части - земельный участок и части здания в кондоминиуме, не являющиеся единицами и предназначенные для пользования всеми собственниками в кондоминиуме или некоторыми из них, а также иное имущество, которое согласно закону или акту об учреждении кондоминиума предназначено для общего пользования всеми собственниками в кондоминиуме или некоторыми из них;

платформа e-Кондоминиум - информационная система "Правительственная платформа информирования и участия в управлении кондоминиумами" (e-Кондоминиум), находящаяся в ведении Агентства электронного управления, которая обеспечивает представление информации и коммуникацию в порядке, предусмотренном статьей 65;

председатель совета (далее также - председатель) - физическое лицо, назначенное в этом качестве общим собранием или советом (согласно уставу), которое руководит работой совета ассоциации. Председатель совета может быть назначен также в качестве администратора;

собственник в кондоминиуме (далее также - собственник) - физическое или юридическое лицо, государство либо административно-территориальная единица, являющиеся обладателями права собственности в кондоминиуме;

регламент кондоминиума - внутренний документ, содержащий совокупность правил поведения собственников в кондоминиуме и других субъектов, направленных на обеспечение порядка и надлежащего функционирования кондоминиума, которые определяют порядок использования общих частей, а также содержащий совокупность наказаний, которые могут применяться ассоциацией в случае нарушений;

услуги - поставляемые за плату исполнения любого рода, такие как снабжение водой, природным газом, другими товарами, производство работ или предоставление услуг;

опосредованные услуги - услуги, в том числе коммунальные, такие как теплоснабжение, санитарное обслуживание, водоснабжение, канализация, очистка сточных и ливневых вод, которыми пользуются или могут воспользоваться собственники и владельцы единиц, но которые, в зависимости от конкретной ситуации в кондоминиуме, по техническим или юридическим причинам должны предоставляться опосредованно через ассоциацию на основании договора с поставщиком и по которым невозможно заключение индивидуальных договоров с собственниками или владельцами единиц либо выставление индивидуальных счетов;

земельный участок кондоминиума - земельный участок в установленных границах, на котором расположено здание кондоминиума, и прилегающий земельный участок, необходимый для обслуживания собственников в кондоминиуме и надлежащей эксплуатации здания, составляющие общую долевую собственность всех собственников в кондоминиуме. Если собственники общих частей обладают на земельный участок кондоминиума только правом суперфиция или другим предусмотренным законодательством правом, это право на земельный участок входит в общие части, а имеющиеся в настоящем законе ссылки на земельный участок считаются ссылками на соответствующее право на земельный участок;

единица - жилье, изолированное помещение нежилого назначения или парковочное место внутри здания, если они отвечают предусмотренным законодательством условиям, которые построены или должны быть построены, зарегистрированные под отдельным кадастровым номером в реестре недвижимого имущества и являющиеся объектом исключительного права собственности собственника в кондоминиуме.

Глава II Режим собственности в кондоминиуме

Статья 4. Основания учреждения кондоминиума

Кондоминиум учреждается:

а) на основании акта об учреждении кондоминиума в соответствии с настоящей главой; или

b) по другим особым основаниям, предусмотренным главами VI и VII настоящего закона или Законом о кадастре недвижимого имущества №1543/1998.

Статья 5. Учреждение кондоминиума актом собственника или сособственников земельного участка

(1) Кондоминиум учреждается на основании акта об учреждении, заключенного единственным собственником или всеми сособственниками земельного участка и, если имеется, расположенного на этом земельном участке здания. Если в отношении земельного участка существует право суперфиция, кондоминиум учреждается на основании акта об учреждении, заключенного единственным или всеми суперфициариями.

(2) Акт об учреждении кондоминиума должен включать:

a) имена или наименования, адреса местожительства либо местонахождения сторон акта;

b) адрес кондоминиума, кадастровый номер земельного участка и кадастровый номер здания кондоминиума;

c) полное и точное описание каждой из единиц в кондоминиуме, ее назначение, доля участия или, в случае будущего либо незавершенного строительства, первоначально запланированные на соответствующую единицу доли участия, указание собственника/собственников каждой единицы;

d) полное и точное описание общих частей и их назначение;

e) полное и точное описание основных прав исключительного пользования, отметка об особом долевом взносе обладателей таких прав и указание первого обладателя каждого основного права исключительного пользования;

f) полное и точное описание акцессорных прав исключительного пользования, отметка об особом долевом взносе обладателей таких прав и указание первого обладателя каждого акцессорного права исключительного пользования;

g) при наличии - все отступления от принципа пропорциональности в несении расходов, включая расходы, которые несут лишь определенные категории собственников;

h) право на земельный участок.

(3) Акт об учреждении может содержать и другие не противоречащие закону положения, относящиеся к кондоминиуму.

(4) Акт об учреждении кондоминиума заключается в письменной форме под угрозой ничтожности.

(5) К акту об учреждении прилагаются проектная документация и разрешение на строительство здания кондоминиума (за исключением случая, когда на день составления акта об учреждении здание кондоминиума введено в эксплуатацию, зарегистрировано в реестре недвижимого имущества и его описание в акте об учреждении соответствует фактическому состоянию здания), а также - в случае объединения собственников в ассоциацию - решение о создании ассоциации в соответствии со статьей 22, подписанные сторонами акта об учреждении кондоминиума.

(6) Если актом об учреждении кондоминиума в качестве организационно-правовой формы объединения собственников предусматривается ассоциация, стороны акта об учреждении представляют акт об учреждении кондоминиума как в кадастровый орган по месту нахождения недвижимого имущества, так и в территориальную структуру органа государственной регистрации вместе с решением о создании ассоциации. Приостановление рассмотрения заявления или его отклонение по предусмотренным законом основаниям одним из указанных органов влечет приостановление рассмотрения или отклонение заявления, поданного в другой орган. Орган, приостановивший рассмотрение или отклонивший заявление, уведомляет об этом другой орган.

(7) Если на момент учреждения ассоциации составляющие кондоминиума находятся на этапе строительства, деятельность ассоциации приостанавливается до даты сдачи в эксплуатацию по меньшей мере одного здания в кондоминиуме или до даты созыва первого общего собрания ассоциации в зависимости от того, что наступит раньше.

Статья 6. Регистрация кондоминиума в реестре недвижимого имущества

(1) Кондоминиум считается учрежденным со дня внесения записей в реестр недвижимого имущества на основании акта об учреждении или по другим предусмотренным законом основаниям.

(2) Исключительное право собственности на единицы и право общей собственности возникают в силу их регистрации в реестре недвижимого имущества на условиях, предусмотренных Законом о кадастре недвижимого имущества №1543/1998.

(3) Здание, строительство которого планируется, единицы и соответствующие им доли участия регистрируются в реестре недвижимого имущества с пометкой "будущее имущество" в соответствии с актом об учреждении кондоминиума, проектной документацией и разрешением на строительство.

Статья 7. Объединение собственников в кондоминиуме

(1) Согласно условиям настоящего закона собственники в кондоминиуме объединяются в ассоциацию.

(2) Решение о создании ассоциации принимается, в зависимости от обстоятельств:

а) на этапе учреждения кондоминиума согласно статье 5; или

b) на этапе преобразования из другой организационно-правовой формы согласно статье 87.

Статья 8. Внесение изменений в акт об учреждении кондоминиума

(1) Акт об учреждении кондоминиума может быть изменен только актом о внесении изменений, составленным собственниками, которым принадлежат две трети долей участия в кондоминиуме, при условии, что планируемые изменения не противоречат законодательству о качестве в строительстве и не изменяют существенно архитектурное убранство. В порядке исключения, если на дату заключения акта об учреждении кондоминиума строение имеет статус будущего имущества, итоговые доли участия регистрируются в реестре недвижимого имущества на основании акта о внесении изменений в акт об учреждении кондоминиума, заключенного субъектом, обеспечивающим строительство, составленного на основании документов о приемке здания.

(2) Акт о внесении изменений начинает действовать в отношении всех собственников с момента внесения изменений в реестр недвижимого имущества. Акт о внесении изменений не может умалять права не заключивших его собственников, за исключением уменьшения доли участия вследствие создания новых единиц, упразднения или изменения существующих единиц.

Статья 9. Упразднение кондоминиума

Кондоминиум упраздняется:

a) в случае, когда все единицы стали собственностью одного собственника, - по его заявлению в соответствии с законодательством о формировании объектов недвижимого имущества;

b) под угрозой ничтожности, на основании подготовленной технической документации и письменного договора, заключенного между всеми собственниками в кондоминиуме, которым прекращаются права исключительной собственности и либо устанавливается режим общей долевой собственности на все объекты имущества, образовывавшие кондоминиум, либо все объекты имущества, образовывавшие кондоминиум, делятся в натуре в соответствии с законодательством;

c) в случае гибели или случайного уничтожения здания, - с применением условий статьи 20.

Статья 10. Составляющие кондоминиума

В форме кондоминиума могут быть организованы:

a) земельный участок с одним зданием либо с несколькими зданиями, в которых имеются единицы в количестве двух или более и общие части;

b) земельный участок с жилым комплексом, образованным несколькими индивидуальными жилыми домами и/или зданиями другого назначения, отдельно стоящими, таунхаусами или дуплексами, в которых имеются единицы и общие части;

c) любые другие здания, в составе которых имеются единицы, находящиеся во владении в соответствии с исключительным правом собственности, а также земельный участок, сооружения и/или службы, являющиеся объектом права общей долевой собственности.

Статья 11. Общие части

(1) Общими частями являются:

a) состоящий как из застроенных, так и из незастроенных площадей земельный участок в установленных границах, на котором расположены здание и пристройки к нему и который в зависимости от характера или назначения здания обеспечивает доступ к зданию, его надлежащую эксплуатацию и обслуживание собственников. Разграничение границ этого земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством и документацией по градостроительству, с соблюдением норм минимальной площади, необходимой для жилых зон (зона отдыха, игровая площадка, парковочные места и т. д.);

b) само здание со всеми пристройками, элементами общего оборудования, включая части его инфраструктуры, пересекающие единицы и общие части;

c) фундамент, проходы, лестницы и лестничные клетки, коридоры, наружные стены и перегородки между помещениями, находящимися в собственности, и/или помещениями общего пользования и подвалом, предназначенные для общего пользования, дымоходы, холлы, сети питьевого водоснабжения и снабжения горячей водой для хозяйственных нужд, канализационные сети, электрические сети, сети электронных коммуникаций, сети тепло- и газоснабжения от разводки/точки подключения до пункта распределения к единицам, находящимся в исключительной собственности, ливневые стоки, громоотводы, коллективные антенны, чердаки и подвалы, предназначенные для общего пользования, боксы, прачечные, сушилки, лифты, домофоны (часть установки, находящаяся в общей собственности), резервуары для воды, собственная котельная здания, мусоропровод, усиливающая конструкция, фасады, крыша, террасы;

d) другие помещения в здании, не принадлежащие исключительно собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых нужд собственников, включая помещения, предназначенные для отдыха, культурного развития, занятий физкультурой и спортом, детские игровые площадки;

e) дворы, сады и подъездные пути, расположенные в границах земельного участка кондоминиума.

(2) Пунктами разграничения внутренних сетей и установок в кондоминиуме и публичных сетей и установок являются:

1) в сети водоснабжения - выход из измерительного оборудования (счетчика), установленного в подвале/на техническом этаже многоквартирного жилого дома согласно выданному оператором услуги уведомлению о подключении;

2) в канализационной сети - канализационный колодец присоединения к публичной сети в направлении слива сточных вод;

3) в сети централизованного теплоснабжения - последние створки третьего и четвертого клапана от узла стояка, а именно:

a) в случае индивидуального теплового пункта (ИTП), находящегося на балансе поставщика, - наружная стена здания ИTП на выходе тепловых сетей;

b) в случае индивидуального теплового пункта (ИTП), находящегося на балансе потребителя, - наружная стена многоквартирного жилого дома;

c) в случае многоквартирных жилых домов с узлами стояков - последние створки третьего и четвертого клапана;

d) в случае многоквартирных жилых домов с узлами управления - вентили после узла подачи;

e) в случае многоквартирных жилых домов без подвала - наружная стена жилого дома.

(3) В случае разрушения или сноса здания земельный участок, на котором было расположено здание, включая земельный участок, предназначенный для эксплуатации объектов жизнеобеспечения здания и объектов обустройства территории, остается собственникам на праве общей долевой собственности в соответствии с долями участия на момент разрушения или сноса. Сособственники продолжают владеть, пользоваться и распоряжаться данным земельным участком в соответствии с законодательством.

(4) Соседние с кондоминиумом земельные участки или постройки, приобретенные ассоциацией на основании решения общего собрания, также становятся общими частями, даже если в качестве собственника в реестре недвижимого имущества указана ассоциация.