Неофициальный перевод (с) ООО СоюзПравоИнформ

ЗАКОН УКРАИНЫ

от 15 августа 2022 года №2518-IX

О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем

Этот Закон определяет особенности гражданского оборота объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости и направлен на гарантирование вещных прав на такие объекты.

Статья 1. Определение терминов

1. В этом Законе приведенные ниже термины употребляются в таком значении:

1) собственник специального имущественного права на будущий объект недвижимости - физическое или юридическое лицо, за которым в установленном законом порядке зарегистрировано специальное имущественное право на будущий объект недвижимости;

2) владелец специального имущественного права на неделимый объект незавершенного строительства - физическое или юридическое лицо, за которым в установленном законом порядке зарегистрировано специальное имущественное право на неделимый объект незавершенного строительства;

3) владелец специального имущественного права на делимый объект незавершенного строительства - физическое или юридическое лицо, за которым в установленном законом порядке зарегистрировано специальное имущественное право на делимый объект незавершенного строительства;

4) гарантийная доля строительства объекта недвижимого имущества (далее - гарантийная доля) - совокупность будущих объектов недвижимости, которая определяется для каждого делимого объекта незавершенного строительства (каждой очереди строительства каждого пускового комплекса), вещные права на которые обременяются до принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта (очереди/пускового комплекса) с целью обеспечения достройки соответствующего объекта другими лицами (в том числе в результате банкротства, финансовой несостоятельности заказчика строительства/девелопера строительства);

5) девелопер строительства - юридическое лицо, которое на основании договора, заключенного с заказчиком строительства, обеспечивает организацию и/или финансирование (инвестирование) строительства объекта в соответствии с законодательством (в том числе путем привлечения средств других физических и юридических лиц), а также за которым в случаях, предусмотренных договором с заказчиком строительства, осуществляется первичная государственная регистрация специального имущественного права на будущие объекты недвижимости и которое получает право первого отчуждения, передачи в доверительную собственность как способ обеспечения выполнения обязательств и совершения других сделок относительно таких объектов;

6) будущий объект недвижимости - предусмотренная проектной документацией на строительство составная часть делимого объекта незавершенного строительства, которая после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта станет самостоятельным объектом недвижимого имущества (квартира, гаражный бокс, другое жилое или нежилое помещение, машиноместо и тому подобное). Будущие объекты недвижимости подразделяются на будущие объекты жилой недвижимости (квартира, иное жилое помещение и т.п.) и будущие объекты нежилой недвижимости (гаражный бокс, другое нежилое помещение, машиноместо и т.п.);

7) неделимый объект незавершенного строительства - объект недвижимого имущества, который будет построен в будущем (здание, сооружение), в отношении которого получено право на выполнение строительных работ и который не принят в эксплуатацию, при условии, что в составе такого объекта отсутствуют будущие объекты недвижимости. Неделимые объекты незавершенного строительства подразделяются на неделимые жилые объекты незавершенного строительства (объекты, которые в соответствии с классификатором относятся к жилым зданиям) и неделимые нежилые объекты незавершенного строительства (объекты, которые в соответствии с классификатором относятся к зданиям нежилых и инженерных сооружений);

8) объект незавершенного строительства - делимый объект незавершенного строительства и неделимый объект незавершенного строительства;

9) делимый объект незавершенного строительства - объект недвижимого имущества, который будет построен в будущем (здание, сооружение), в отношении которого получено право на выполнение строительных работ и не принято в эксплуатацию, при условии, что в составе такого объекта проектной документацией на строительство предусмотрено не менее двух будущих объектов недвижимости;

10) специальное имущественное право на объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости (далее - специальное имущественное право) - разновидность имущественного права на объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости, которое заключается в:

владении и распоряжении таким объектом по своей воле, независимо от воли других лиц, если иное не определено законом, и возникает после получения права на выполнение строительных работ, но не ранее государственной регистрации такого права, и прекращается после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта и государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества;

праве лица, за которым зарегистрировано такое право, требовать окончания строительства объекта (в том числе объекта, составной частью которого является будущий объект недвижимости) и принятия его в эксплуатацию, что имеет следствием приобретение таким лицом права собственности на объект недвижимого имущества, который соответствует указанным в договоре техническим характеристикам соответствующего объекта.

2. Другие термины употребляются в настоящем Законе в значениях, приведенных в Гражданском кодексе Украины, Законе Украины "О регулировании градостроительной деятельности" и других законодательных актах.

Статья 2. Оборотоспособность объекта незавершенного строительства, будущего объекта недвижимости

1. Неделимый объект незавершенного строительства может находиться в гражданском обороте лишь при условии государственной регистрации права собственности или специального имущественного права, либо обременения в пользу лица, которое оплатило частично цену такого объекта в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

2. Делящийся объект незавершенного строительства не может находиться в гражданском обороте, кроме:

1) сделок, связанных с изменением заказчика строительства;

2) обременения имущества ипотекой в соответствии с Законом Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" и обращения взыскания на такой предмет ипотеки;

3) обременения, определенного абзацем седьмым части второй статьи 27-2 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений".

Такие сделки и/или действия могут быть совершены только при государственной регистрации специального имущественного права на делящийся объект незавершенного строительства в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

3. Будущий объект недвижимости может находиться в гражданском обороте лишь при условии государственной регистрации специального имущественного права либо обременения в пользу лица, которое оплатило частично цену такого объекта в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

4. Сделка в отношении объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, совершенная с нарушением требований настоящей статьи, является ничтожной.

Статья 3. Право собственности на неделимый объект незавершенного строительства

1. Объектом права собственности может быть только неделимый объект незавершенного строительства.

2. Право собственности на неделимый объект незавершенного строительства возникает в соответствии с законом с момента государственной регистрации такого права.

Государственная регистрация права собственности осуществляется в соответствии с Законом Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений", если одновременно соблюдены следующие требования:

1) наличие у заказчика строительства права собственности/права пользования земельным участком, на котором сооружается соответствующий объект;

2) приобретено право на выполнение строительных работ;

3) проведена техническая инвентаризация неделимого объекта незавершенного строительства.

Требования, определенные пунктами 1 и 2 этой части, не распространяются на неделимые объекты незавершенного строительства, подлежащие приватизации.

3. Не допускается государственная регистрация права собственности на делимые объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости.

Статья 4. Специальное имущественное право

1. Объектами специального имущественного права являются:

1) неделимые объекты незавершенного строительства;

2) делимые объекты незавершенного строительства;

3) будущие объекты недвижимости.

2. На специальное имущественное право распространяются гарантии относительно защиты права собственности (в том числе устранение препятствий в осуществлении специального имущественного права; признание специального имущественного права в случае его непризнания, нарушения, оспаривание, признание права собственности после принятия в эксплуатацию объекта).

Владелец специального имущественного права вправе обращаться в суд по защите своего права, в том числе с требованием относительно:

1) окончания строительства объекта (в том числе объекта, составляющей которого является будущий объект недвижимости) и принятия его в эксплуатацию. Не допускается принятие судами решений о достройке объекта, в отношении которого отсутствует право на выполнение строительных работ вследствие его отмены или аннулирования, до восстановления такого права. В таком случае владелец специального имущественного права имеет право выбрать другой способ защиты нарушенного права;

2) признания права собственности на объект, в отношении которого зарегистрировано специальное имущественное право, после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта.

3. Специальное имущественное право возникает с момента его государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация специального имущественного права осуществляется в соответствии с Законом Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" после получения права на выполнение строительных работ.

4. Первичная государственная регистрация специального имущественного права на объект незавершенного строительства осуществляется заказчиком строительства. Первичная государственная регистрация специального имущественного права на будущий объект недвижимости осуществляется заказчиком строительства и девелопером строительства в соответствии с распределением между ними будущих объектов недвижимости, определенного договором по организации и финансированию строительства объекта.

5. Запрещается государственная регистрация специального имущественного права на объект незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано право собственности.

6. Объект незавершенного строительства, возводимый объект недвижимости принадлежит лицу, за которым зарегистрировано специальное имущественное право на такой объект. Такой объект может принадлежать одному или нескольким лицам (в том числе с определением долей каждого из таких лиц).

7. При переходе специального имущественного права на неделимый объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости (кроме первой продажи) или обременения прав, зарегистрированного в пользу покупателя, который оплатил частично цену за неделимый объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости, к правополучателю одновременно переходят права и обязанности покупателя по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости (первая продажа) или договору об участии в фонде финансирования строительства. Такой правополучатель считается покупателем/доверителем по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости (первая продажа) или договору об участии в фонде финансирования строительства.

Статья 5. Особенности государственной регистрации изменения объекта незавершенного строительства, объекта недвижимого имущества

1. Государственная регистрация изменения неделимого объекта незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано специальное имущественное право, на делимый объект незавершенного строительства разрешается при условии:

1) если наличие будущих объектов недвижимости в соответствующем объекте предусмотрено проектной документацией на строительство;

2) наличия письменного согласия обременителя вещных прав на неделимый объект незавершенного строительства, его части - в случае если в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество имеются сведения об обременении вещных прав на неделимый объект незавершенного строительства, его часть.

2. Государственная регистрация изменения неделимого объекта незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано специальное имущественное право, делящийся на объект незавершенного строительства осуществляется в следующем порядке:

1) государственная регистрация прекращения специального имущественного права на неделимый объект незавершенного строительства;

2) государственная регистрация специального имущественного права на делящийся объект незавершенного строительства за лицом, за которым было зарегистрировано специальное имущественное право на неделимый объект незавершенного строительства;

3) государственная регистрация специального имущественного права на все будущие объекты недвижимости, которые являются частями вновь делимого объекта незавершенного строительства, за лицом, специальное имущественное право которого на соответствующий неделимый объект незавершенного строительства прекращено/девелопером строительства;

4) государственная регистрация обременения вещных прав на будущие объекты недвижимости, включенные в гарантийной доли, и делящийся на объект незавершенного строительства.

3. Государственная регистрация изменения делимого объекта незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано специальное имущественное право, на неделимый объект незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано специальное имущественное право, разрешается при условии, что в составе делимого объекта незавершенного строительства отсутствуют будущие объекты недвижимости, которые отчуждены, переданы в доверительную собственность как способ обеспечения исполнения обязательств или вещные права на которые обременены. Такая государственная регистрация осуществляется независимо от наличия в проектной документации на строительство сведений о квартирах, гаражных боксах, других жилых или нежилых помещениях, машиноместа и тому подобное.

4. Государственная регистрация изменения делимого объекта незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано специальное имущественное право, на неделимый объект незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано специальное имущественное право, осуществляется в следующем порядке:

1) государственная регистрация прекращения:

специального имущественного права на делимый объект незавершенного строительства и все будущие объекты недвижимости, которые являются составными частями делимого объекта незавершенного строительства;

обременения прав на будущие объекты недвижимости, включенные в гарантийную долю, и на делимый объект незавершенного строительства;

2) государственная регистрация специального имущественного права на неделимый объект незавершенного строительства за владельцем специального имущественного права делящийся на объект незавершенного строительства. Если специальное имущественное право на будущие объекты недвижимости зарегистрировано за несколькими лицами, доля каждого из них в неделимом объекте незавершенного строительства определяется договором, подлежащим нотариальному удостоверению.

5. Государственная регистрация изменения неделимого объекта незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано специальное имущественное право, на неделимый объект незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано право собственности, разрешается при условии:

1) соблюдения требований, предусмотренных статьей 3 настоящего Закона;

2) наличия письменного согласия обременителя вещных прав на объект незавершенного строительства, его часть, если в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество имеются сведения об обременении вещных прав на неделимый объект незавершенного строительства, его часть.

6. Государственная регистрация изменения неделимого объекта незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано специальное имущественное право, на неделимый объект незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано право собственности, осуществляется в таком порядке:

1) государственная регистрация прекращения специального имущественного права на объект незавершенного строительства;

2) государственная регистрация права собственности на неделимый объект незавершенного строительства за владельцем специального имущественного права на неделимый объект незавершенного строительства.

7. Государственная регистрация изменения делимого объекта незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано специальное имущественное право, на неделимый объект незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано право собственности, разрешается при условии:

1) соблюдения требований, предусмотренных статьей 3 настоящего Закона;

2) если в составе делимого объекта незавершенного строительства отсутствуют будущие объекты недвижимости, которые отчуждены, переданы в доверительную собственность как способ обеспечения выполнения обязательств или вещные права на которые обременены. Такая государственная регистрация осуществляется независимо от наличия в проектной документации на строительство сведений о квартирах, гаражных боксах, других жилых или нежилых помещениях, машиноместа и тому подобное.

8. Государственная регистрация изменения делимого объекта незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано специальное имущественное право, на неделимый объект незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано право собственности, осуществляется в таком порядке:

1) государственная регистрация прекращения:

специального имущественного права на делимый объект незавершенного строительства и все будущие объекты недвижимости, которые являются составными частями делимого объекта незавершенного строительства;

обременения прав на будущие объекты недвижимости, включенные в гарантийную долю, и на делимый объект незавершенного строительства;

2) государственная регистрация права собственности на неделимый объект незавершенного строительства за владельцем специального имущественного права на делимый объект незавершенного строительства. Если специальное имущественное право на будущие объекты недвижимости зарегистрировано за несколькими лицами, доля каждого из них в неделимом объекте незавершенного строительства определяется договором, подлежащим нотариальному удостоверению.

9. Государственная регистрация изменения неделимого объекта незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано право собственности, на делящийся объект незавершенного строительства разрешается при условии:

1) наличия будущих объектов недвижимости в соответствующем объекте, которое предусмотрено проектной документацией на строительство;

2) отсутствия в объекте незавершенного строительства составных частей, которые после принятия объекта в эксплуатацию являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, вещные права на которые принадлежат третьим лицам;

3) наличия письменного согласия обременителя вещных прав на объект незавершенного строительства, его часть, если в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество имеются сведения об обременении вещных прав на объект незавершенного строительства, его часть.

10. Государственная регистрация изменения неделимого объекта незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано право собственности, на делящийся объект незавершенного строительства осуществляется в следующем порядке:

1) государственная регистрация прекращения права собственности на неделимый объект незавершенного строительства;

2) государственная регистрация специального имущественного права на делимый объект незавершенного строительства за предыдущим собственником;

3) государственная регистрация специального имущественного права на все будущие объекты недвижимости, являющиеся частями вновь созданного делимого объекта незавершенного строительства, за лицом, право собственности которого на соответствующий неделимый объект незавершенного строительства прекращено/девелопером строительства;

4) государственная регистрация обременения вещных прав на будущие объекты недвижимости, включенные в гарантийную долю, и на делящийся объект незавершенного строительства.

11. Государственная регистрация изменения объекта недвижимого имущества (здания, сооружения), в отношении которого зарегистрировано право собственности, на делящийся объект незавершенного строительства разрешается при условии:

1) наличия будущих объектов недвижимости в соответствующем объекте, которое предусмотрено проектной документацией на строительство (реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт);

2) отсутствия в объекте недвижимого имущества составных частей, являющихся самостоятельными объектами недвижимого имущества, вещные права на которые принадлежат третьим лицам;

3) наличия письменного согласия обременителя вещных прав на объект недвижимого имущества, его часть, если в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество имеются сведения об обременении вещных прав на объект недвижимого имущества, его часть.

12. Государственная регистрация изменения объекта недвижимого имущества (здания, сооружения), в отношении которого зарегистрировано право собственности, на делящийся объект незавершенного строительства осуществляется в следующем порядке:

1) государственная регистрация прекращения права собственности на объект недвижимого имущества;

2) государственная регистрация специального имущественного права на делимый объект незавершенного строительства по предыдущему собственнику объекта недвижимого имущества;

3) государственная регистрация специального имущественного права на все будущие объекты недвижимости, которые являются частями вновь делимого объекта незавершенного строительства, за лицом, право собственности которого на соответствующий неделимый объект незавершенного строительства прекращено/девелопером строительства;

4) государственная регистрация обременения вещных прав на будущие объекты недвижимости, включенные в гарантийную долю, и на делимый объект незавершенного строительства.

13. Государственная регистрация, предусмотренная настоящей статьей, осуществляется в соответствии с Законом Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений".

14. Действие положений настоящей статьи не распространяется на здания, сооружения, которые имеют статус памятника культурного наследия или вновь выявленного объекта культурного наследия.

Статья 6. Особенности привлечения денежных средств для строительства объекта недвижимого имущества

1. Прямое или косвенное привлечение (инвестирование, финансирование) заказчиком строительства, девелопером строительства, управляющим фонда финансирования строительства средств от физических и юридических лиц, в том числе в управление, для постройки объекта недвижимого имущества с последующим приобретением такими лицами права собственности на соответствующие объекты недвижимого имущества может осуществляться исключительно таким способом:

1) путем заключения договоров купли-продажи неделимых объектов незавершенного строительства/будущих объектов недвижимости (доли неделимого объекта незавершенного строительства):

заказчиком строительства, который является юридическим лицом или физическим лицом-предпринимателем;

девелопером строительства, который является юридическим лицом;

2) путем заключения договоров об участии в фонде финансирования строительства управляющим фонда финансирования строительства через фонды финансирования строительства в соответствии с настоящим Законом с учетом особенностей, определенных Законом Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью";

3) путем эмиссии целевых корпоративных облигаций, погашение которых осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства в соответствии с Законом Украины "О рынках капитала и организованных товарных рынках" с условием передачи объекта (части объекта) жилищного строительства в соответствии с заключенным нотариальным договором между заказчиком строительства и владельцем таких облигаций о резервировании (бронировании) объекта (части объекта) жилищного строительства. К такому договору применяются требования относительно договора купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости (первая продажа), кроме пункта 19 части второй статьи 13 настоящего Закона.

2. Требования части первой настоящей статьи не распространяются на случаи финансирования сооружаемых объектов исключительно за счет собственных, кредитных или заемных средств заказчика строительства и/или девелопера строительства.

3. Управляющие фондов операций с недвижимостью могут привлекать средства от физических и юридических лиц, в том числе в управление, для сооружения объектов недвижимого имущества в соответствии с Законом Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью".

Статья 7. Договор по организации и финансированию строительства объекта

1. Заказчик строительства может заключить договор с девелопером строительства относительно организации и финансирования строительства объекта (в том числе путем привлечения средств других физических и юридических лиц).

2. Существенными условиями договора об организации и финансирования строительства объекта являются:

1) порядок организации и финансирования строительства объекта девелопером строительства;

2) сторона, обеспечивающая раскрытие информации о делящемся объекте незавершенного строительства (многоквартирный дом) в соответствии с настоящим Законом;

3) распределение будущих объектов недвижимости, в отношении которых будет осуществлена первичная государственная регистрация специального имущественного права, между заказчиком строительства и девелопером строительства;

4) перечень будущих объектов недвижимости, составляющих гарантийную долю, вещные права на которые будут обременяться;

5) срок, в течение которого стороны должны внести изменения в перечень будущих объектов недвижимости, определенных пунктами 3 и 4 этой части, в случае изменения проектной документации на строительство, которая обуславливает необходимость таких изменений;

6) порядок действий сторон для обеспечения достройки объекта в случае расторжения договора (передача заказчику строительства специального имущественного права на будущие объекты недвижимости, которые не отчуждены; передача заказчику строительства неиспользованных средств, привлеченных на строительство объекта по договорам купли-продажи будущих объектов недвижимости (первая продажа), и тому подобное) или утраты заказчиком права на земельный участок.

Если договор по организации и финансированию строительства объекта заключается до разработки проектной документации на строительство, существенные условия договора, определенные пунктами 3 и 4 этой части, на момент заключения договора не указываются. В таком случае стороны обязаны внести изменения в договор, указав такие существенные условия, после разработки и утверждения в установленном законодательством порядке проектной документации на строительство.

3. По решению заказчика строительства на девелопера строительства может возлагаться выполнение части функций заказчика строительства, кроме полномочий заказчика строительства относительно приобретения на свое имя прав на выполнение подготовительных и строительных работ, принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов и других полномочий, определенных законом. За ненадлежащее выполнение таких функций девелопер строительства несет ответственность, предусмотренную для заказчика в соответствии с законом.

4. Договор по организации и финансированию строительства объекта подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 8. Раскрытие информации о делимом объекте незавершенного строительства (многоквартирный дом)

1. В случае если строительство объекта недвижимого имущества (многоквартирного дома) осуществляется с привлечением негосударственных средств (прямого или опосредованного) физических и юридических лиц, в том числе в управление, для дальнейшего приобретения такими лицами права собственности на соответствующие объекты недвижимого имущества, заказчик строительства, девелопер строительства (при наличии), управляющий фонда финансирования строительства (при наличии) обязаны разместить на своих веб-сайтах такую информацию:

1) идентификатор объекта строительства (законченного строительством объекта);

2) основные технические характеристики делимого объекта незавершенного строительства согласно перечню, определенному Кабинетом Министров Украины, но в объеме не меньшем, чем указано в Единой государственной электронной системе в сфере строительства;

3) сведения о заказчике строительства, девелопере строительства (при наличии), управляющем фонда финансирования строительства (при наличии):

а) для юридического лица: