ПРИКАЗ МИНИСТРА ЮСТИЦИИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

от 9 июня 2023 года №367

Об утверждении Инструкции по государственному техническому обследованию объектов недвижимости

В соответствии с подпунктом 4-1) статьи 18-1 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", ПРИКАЗЫВАЮ:

1. Утвердить Инструкцию по государственному техническому обследованию объектов недвижимости согласно приложению 1 к настоящему приказу.

2. Признать утратившими силу некоторые приказы Министра юстиции Республики Казахстан по перечню согласно приложению 2 к настоящему приказу.

3. Департаменту регистрационной службы и организации юридических услуг Министерства юстиции Республики Казахстан в установленном законодательством Республики Казахстан порядке обеспечить государственную регистрацию настоящего приказа и опубликование его на официальном интернет-ресурсе Министерства юстиции Республики Казахстан.

4. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на курирующего вице - министра юстиции Республики Казахстан.

5. Настоящий приказ вводится в действие с 1 июля 2023 года и подлежит официальному опубликованию.

Приложение 1

к Приказу Министра юстиции Республики Казахстан от 9 июня 2023 года №367

Инструкция по государственному техническому обследованию объектов недвижимости

Глава 1. Общие положения

1. Настоящая Инструкция по государственному техническому обследованию объектов недвижимости (далее - Инструкция) разработана в соответствии с Законом Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (далее - Закон) и детализирует проведение технического обследования объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.

2. В настоящей Инструкции использованы следующие термины:

1) акведук - искусственное сооружение особого назначения, в том числе мосты-каналы для судоходства, мосты с лотками под водоток оросительный канал или водопровод;

2) малоценные постройки - строения, возведенные из материалов, не употребляемых в строительстве капитальных строений, носящие временный характер, ветхие, полуразрушенные (кроме исторических и архитектурных памятников), не вносятся в кадастровый паспорт объекта недвижимости (далее – кадастровый паспорт), но фиксируются в абрисе с полным описанием;

3) балкон - огражденная площадка, полностью выступающая из плоскости стены фасада здания;

4) виадук - искусственное сооружение, построенное при пересечении дорогой большого оврага, ущелья, долины;

5) вестибюль - помещение перед входом во внутренние части жилого или нежилого строения, предназначенное для приема и распределения потоков посетителей;

6) дамба - это гидротехническое сооружение, аналогичное по устройству земляной плотине, предназначенное для временного удержания воды, ограждения территории, направления движения потока;

7) дюкер - искусственное сооружение, которое возводится при необходимости пропустить малый водоток, например оросительный канал, арык;

8) веранда - открытое или застекленное не отапливаемое помещение, пристроенное к жилому дому или встроенное в него, имеющее застекление не менее 60 процентов. Также является составной частью квартиры в многоэтажном строительстве, обычно не отапливается, вентилируется через открываемые створки окон, иногда оборудуется защитными устройствами от солнца. Веранды широко применяются в детских, санаторных учреждениях, больницах;

9) подвальный этаж - этаж c отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;

10) надземный этаж - этаж с отметкой пола помещений не ниже планировочной отметки земли;

11) засечка - метод определения координат отдельной точки, измерение элементов, связывающих ее положение с исходным пунктом;

12) коллектор - коммуникационное подземное протяженное сооружение для транспортирования жидкости и газов без трубопроводов;

13) парковочное место – место для стоянки автотранспортного средства в паркинге (гараже при наличии), не являющееся нежилым помещением и находящееся в индивидуальной (раздельной) собственности;

14) сооружения – искусственно созданный объемный, плоскостной или линейный объект (наземный, надводный и (или) подземный, подводный), имеющий естественные или искусственные пространственные границы и предназначенный для выполнения производственных процессов, размещения и хранения материальных ценностей или временного пребывания (перемещения) людей, грузов, а также размещения (прокладки, проводки) оборудования или коммуникаций. Сооружение также может иметь художественно-эстетическое, декоративно-прикладное либо мемориальное назначение;

15) зимний сад - отапливаемое помещение, с естественным освещением предназначенное для размещения экзотических и незимостойких растений;

16) основное строение - строение на земельном участке, которое среди других строений является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. На одном земельном участке предусматривается одно и более основных строений;

17) служебные строения - строения на земельном участке, которые по отношению к основному имеют второстепенное значение на земельном участке. К служебным строениям относятся сарай, гаражи, бани и другие;

18) лоджия - площадка с перекрытием, ограниченная с трех сторон поверхностью несущих (капитальных) стен и открытая с фасадной стороны;

19) мансардный этаж (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной, ломаной или криволинейной крыши;

20) путепровод - искусственное сооружение, построенное в месте пересечения дорог в разных уровнях;

21) селеспуск - искусственное сооружение, которое возводится для пропуска грязекаменных потоков с гор над дорогой;

22) водовод - сооружения в виде тоннеля, канала, лотка или трубопровода для пропуска, подачи воды под напором или самотеком от водоприемника, водозаборного сооружения к месту ее потребления;

23) общая площадь жилого дома (жилого здания) - сумма общих площадей всех жилищ и площадей всех нежилых помещений, а также площадей частей жилого дома, являющихся общим имуществом;

24) тоннель - искусственное сооружение, которое строится для развязки перекрещивающихся улиц, для прокладки внутри горы при крутых горных подъемах;

25) технический этаж - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, располагается в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания;

26) техническое подполье - не отапливаемое помещение, расположенное ниже нулевой отметки земли и имеющее высоту потолка менее 1,5 метров (схематический план на техническое подполье не вычерчивается);

27) тамбур - проходное помещение между дверями, служащее для защиты от проникновения холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения;

28) терраса - огражденная открытая пристройка (площадка) к зданию или эксплуатируемая кровля нижележащих помещений в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу (навес);

29) шелыга - прямая линия, соединяющая верхние точки арки или свода;

30) мезонин - надстройка, возвышающаяся над общей крышей строения, которая по площади меньше нижележащего этажа и имеет с ним внутреннее сообщение;

31) цокольный (полуподвальный) этаж - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений;

32) эркер - полукруглый, треугольный или граненый остекленный выступ в стене жилого дома. Обычно делается по высоте фасада в несколько этажей.

3. Объекты недвижимости подразделяются на три категории сложности:

1) к первой категории сложности относятся строения прямоугольной формы, состоящие не более чем из четырех помещений, согласно приложению 1 настоящей Инструкции;

2) ко второй категории сложности относятся строения, состоящие из двух и более прямоугольников имеющие не более четырнадцати помещений, согласно приложению 2 настоящей Инструкции;

3) к третьей категории сложности относятся строения, состоящие из более четырнадцати помещений, фигур сложной конфигурации с различной формой косоугольников или криволинейных, со сложной конструктивной схемой и малыми архитектурными формами, согласно приложений 3, 4, 5 настоящей Инструкции.

4. Работа по государственному техническому обследованию объектов недвижимости состоит из:

1) составления плана земельного участка с фактическими границами и нанесением на него строений и сооружений;

2) составления поэтажных планов основных строений, расположенных на участке;

3) составления технического описания конструктивных элементов всех расположенных на участке строений и сооружений с определением их технического состояния;

4) производства вычислительных работ и занесения результатов обследования в кадастровые паспорта на объекты недвижимости, которые в дальнейшем используются для заполнения единого государственного реестра зарегистрированных прав на недвижимое имущество.

Глава 2. Съемка земельного участка и вычерчивание схематичного плана земельного участка (полевые и камеральные работы)

5. По объектам нежилого назначения съемке подлежит застроенный земельный участок под строениями и сооружениями, с обслуживающей инфраструктурой, согласно идентификационному документу на земельный участок. По индивидуальным жилым домам, дачам и индивидуальным гаражам, съемке подлежит весь земельный участок, согласно идентификационному документу на земельный участок. Съемку земельного участка производят геометрическим способом с применением средств измерения, тесьмянной и стальной рулеткой, а также с использованием других электронных измерительных приборов. Физические границы участка вычерчиваются в соответствии с условными обозначениями, согласно приложению 6 к настоящей Инструкции (далее - Условные обозначения).

6. Для проведения технического обследования большемерных территорий допускается использование топографических материалов в масштабах 1:10 000; 1:5000; 1:2000; 1:1000; 1:500 и 1:200.

7. В процессе съемки земельного участка замеряются все строения и сооружения, измеряются протяженность границ участка и отдельных его частей (угодий), устанавливается точное месторасположение (адрес) объекта недвижимости. При обследовании объекта, находящегося в общей долевой собственности производится обмер земельного участка, строения принадлежащего только собственнику-заказчику.

При наличии на один объект недвижимости нескольких собственников каждый из собственников при необходимости заказывает кадастровый паспорт. При изготовлении кадастрового паспорта одним из собственников, другим собственникам выдается кадастровый паспорт без выезда по материалам предыдущего обследования (в случае отсутствия доступа). Для учета выдаваемых идентичных кадастровых паспортов, следует проставлять отметку о номере экземпляра на лицевой стороне кадастрового паспорта, который остается на хранении в инвентарном деле уполномоченного органа. В данном случае кадастровые паспорта, выданные другим собственником, не погашаются.

8. Объект недвижимости подлежит государственному техническому обследованию и выдачи кадастрового паспорта при наличии обременении и притязании, так как кадастровый паспорт не является правоустанавливающим документом. При наличии идентификационных документов на земельный участок проводится обследование с изготовлением кадастрового паспорта по желанию собственника.

9. Все измерения производятся с точностью и наносятся на абрис, по которому в дальнейшем вычерчивается план земельного участка. Абрис является первичным документом, по которому составляется план земельного участка. Подчистки на абрисе не допускаются, отдельные исправления являются четкими и имеют оговорку. Перечерчивание абриса, для придания ему более аккуратного вида, не допускается. На абрисе указывается дата составления, адрес объекта недвижимости, собственник объекта (владелец иного вещного права), фамилия и подпись специалиста, выполнившего съемку и руководителя отдела технического обследования (далее - руководитель отдела), назначение строения, перечень обследованных, снесенных строений и сооружений, литера, номера комнат, переоборудованных строений и сооружений, а также указываются выявленные нарушения. Абрис вычерчивается карандашом или в электронном виде. При отсутствии изменений в качестве абриса используются копии материалов предыдущего государственного технического обследования. При обследовании объекта недвижимости допустимо использовать копию проектной документации. Фасадная линия на абрисе изображается параллельно нижнему обрезу листа. Надписи и цифры на абрисе являются четкими и располагаются параллельно линиям, к которым они относятся.

10. Строения и сооружения на земельном участке обмеряются по всему периметру и для получения их правильного местоположения на плане участка привязываются к базисным точкам. Обмер строений для составления плана участка производится по цокольному этажу.

11. При обмере земельного участка соблюдаются следующие требования:

1) по фасаду участка промеряются составные части длины строения, забора, ворот, калитки, а также общий промер длины участка. При этом сумма частных промеров не имеет расхождения с общим промером;

2) стороны участка промеряются по его границам. При наличии забора, промер осуществляется с учетом толщины забора. Границы, имеющие излом, промеряются по частям до излома и от излома. Кроме того, промеряется длина такой границы по прямой. При измерении границ участка замеряются также расстояния до пересечения их с границами смежных участков;

3) при наличии по границам арыков, принадлежащих к двум смежным участкам, размер границы берется по центру арыка;

4) при обмере границ, имеющих каменные и кирпичные ограждения, промеряются толщина и высота сооружений, а при заборах из лесоматериалов - их высота;

5) при отсутствии физических границ между отдельными земельными участками условные границы устанавливаются по землеотводным правоустанавливающим документам;

6) в строении вместо цокольного этажа устроена земельная засыпка для утепления, то обмер такого строения для плана участка производится по стенам строения, засыпка у основания не вводится в застройку;

7) не наносятся на план участка временные постройки и все переносное оборудование, в том числе туалет, летний душ, мусорные ящики, переносные контейнеры, киоски, выгребные ямы, колодцы.

12. После проверки и подписания абриса руководителем отдела производятся камеральные работы по вычерчиванию плана земельного участка, определения площадей и объемов строений. План земельного участка вычерчивается с использованием компьютерной техники, на основании обмеров, записанных в абрисе, в масштабе от 1:200 до 1:5000 в зависимости от размера земельных участков.

13. План участка располагается на бумаге главным фасадом параллельно нижнему обрезу листа и ориентируется относительно сторон света стрелкой С-Ю.

14. Графические работы по вычерчиванию плана земельного участка содержат следующую информацию:

1) на плане указывается наименование улиц, проездов;

2) размеры участка, угодий, строений, сооружений наносятся на план черным цветом параллельно соответствующим линиям;

3) вспомогательные промеры из абриса на план земельного участка не переносятся;

4) вычерчивание контуров строений и сооружений производится в строгом соответствии с Условными обозначениями;

5) каждому строению, пристройке, сооружению присваивается литер;

6) основные строения литеруются заглавными буквами русского языка: А, Б, В и так далее с указанием этажности, материала стен и использования. При нехватке букв алфавита литеровку можно продолжить с проставлением рядом с заглавными буквами римских цифр;

7) жилые и нежилые пристройки литеруются заглавными буквами русского языка основного строения, в составе которого они расположены, с добавлением цифрового значения их номера по порядку: А1, А2 или Б1, Б2;

8) холодные пристройки (террасы, веранды, тамбуры и другие) литеруются строчными буквами русского алфавита, соответственно литеру основного строения: al, a2 или б1, б2;

9) служебные строения литеруются заглавной буквой Г с добавлением цифрового обозначения по порядку описи: Г1, Г2, Г3;

10) сооружения (в том числе мощения, ограждения, ворота, скважина, навесы) литеруются римскими цифрами I, II, III, IV;

11) в контуре строения проставляется наружная высота с обозначением ее буквой "Н". Если строение расположено на косогоре и вследствие этого высота обмерялась в нескольких местах, то проставляется среднее арифметическое значение;

12) контуры подвалов, полуподвалов и погребов на плане участка показываются пунктиром по месту их расположения;

13) мезонины, мансарды отмечаются на контуре строения сплошной линией в местах их расположения;

14) каменные, кирпичные, саманные заборы и ограждения, имеющие толщину, вычерчиваются двойной линией с показом их толщины в масштабе;

15) строения и сооружения на плане земельного участка вычерчиваются строго в масштабе и закрашиваются в соответствии с Условными обозначениями.

Глава 3. Съемка (обмер) зданий и вычерчивание поэтажных планов (полевые и камеральные работы)

15. Основное строение с пристройками обмеряются снаружи и внутри от поверхностей стен. В случае отсутствия отделки в особых отметках кадастрового паспорта указывается, что обмер производился от неотделанных поверхностей стен. Съемке подлежат все помещения и комнаты в них, в том числе расположенные в подвальных, полуподвальных этажах, в мезонинах и мансардах, независимо от их назначения, использования, а также все помещения в пристройках к этому строению, не исключая холодных построек, при съемке зданий и помещений чертится абрис.

16. Обмер основного строения с пристройками снаружи производится на уровне окон первого этажа по всему периметру стен выше цокольного этажа. Одновременно, при замере оконных и дверных проемов проводится промежуточные отсчеты. В абрисе такие отсчеты записываются перпендикулярно к измеряемой линии.

17. На абрисе участка указывается этажность строения и распределение строения по его отдельным частям. В строениях одной высоты, но разной этажности, промеры берутся отдельно для каждой части, а также при разных высотах и при наличии пристроек к основному строению.

18. При вычерчивании поэтажных планов этажей, стены которых имеют выступы (обрезы) в профиле стен, следует показывать пунктиром проекцию выступов (обрезов) со всеми горизонтальными разрезами, закрашивая только часть стены, попадающую в разрез (на высоте от пола 1,2 метра).

19. Стены, перегородки, оконные и дверные (в том числе заделанные и заложенные) проемы, и все иные детали поэтажного плана располагаются и вычерчиваются в масштабе.

20. Площадки, лестничные клетки и лестничные марши вычерчиваются в масштабе, при этом количество ступеней должно соответствовать натуре. Направление подъема лестничного марша показывается стрелкой. В вышележащих этажах размеры лестничных клеток не проставляются, если лестничные клетки сквозные и не имеют перекрытий.

21. Вырезы лестниц в помещении верхнего этажа (коридор, в том числе жилая комната, холл) вычерчиваются в масштабе и проставляются размеры по длине и ширине выреза.

22. В правом нижнем углу формата вычерчивается штамп с надписями, указывающими адрес, этаж строения и масштаб плана. Поэтажный план подписывается специалистом и руководителем отдела.

23. Поэтажные планы вычерчиваются строго в масштабе и раскрашиваются в соответствии с Условными обозначениями.

24. Поэтажные планы, не соответствующие вышеуказанным требованиям, считаются дефектными и подлежат переделке, ситуационные схемы и планы вычерчиваются в соответствии с настоящей Инструкцией.

25. При обмере строения снаружи мелкие архитектурные части стен, выступающие из общей плоскости стены на 10 сантиметров и не влияющие на внутренние размеры строения, не измеряются и в объем не включаются.

26. Крыльцо, приямки, площадки, подъезды замеряются и наносятся на поэтажный план.

27. Строения, рубленные с остатком, обмеряются по плоскости стен, без учета остатков, украшения и пилястры на углах в обмере не учитываются. Строения деревянные, обшитые снаружи, замеряются по обшивке.

28. Наружная высота строения обмеряется от спланированной поверхности земли до верхней линии венчающего карниза, то есть до линии пересечения кровли с карнизом.

29. Возвышающиеся над карнизом части в промер не входят. Не включаются в высоту башенки, архитектурные надстройки, не влияющие на кубатуру строения.

30. Наружная высота многоэтажных строений определяется путем суммирования внутренних высот помещений по этажам с учетом толщин междуэтажных и чердачных перекрытий. Толщина перекрытий при этом способе определяется, замером на лестничной клетке внутренней высоте двух этажей вместе с перекрытием, расположенным между ними, исключением этой величины сумму внутренних высот этих этажей.

31. Высота строений, стоящих на косогоре, обмеряется в нескольких углах в зависимости от уклона поверхности земли, и все эти промеры наносятся на эскизе в местах их обмера, согласно рисунку 1 приложения 7 к настоящей Инструкции.

32. Высота строений с односкатной крышей без перекрытия измеряется по стенам верхнего и нижнего ската, суммируется и берется среднее значение, согласно рисунку 2 приложения 7 настоящей Инструкции.

33. Высота строений с односкатной крышей с перекрытием измеряется по стене нижнего ската.

34. Высота мезонина определяется как разница высот путем вычитания из высоты дома с мезонином высоты основного дома, согласно рисунку 3 приложения 7 к настоящей Инструкции.

35. Высота мансарды измеряется от пола мансарды до верха засыпки чердачного перекрытия. При криволинейном очертании перекрытия мансарды следует принимать среднюю высоту, согласно рисунку 4 приложения 7 к настоящей Инструкции.

36. Высота эркера определяется как разница высот от обреза фундамента до верхней и нижней плоскости эркера.

37. Наружные высоты строений и сооружений отмечаются на абрисе во взятых местах.

38. При наличии в строении подвала, полуподвала обмер наружных высот производится от венчающей линии карниза до земли и, кроме того, замеряется заглубление подвала, полуподвала. Заглубление обмеряется в той точке, в которой обмерена высота. В строениях на косогоре заглубление замеряется в нескольких местах в зависимости от уклона и обязательно в тех местах, где обмерялась наружная высота строения.