ПРИКАЗ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 15 июня 2006 года №213

Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N30, ст. 3594; 2001, N11, ст. 997; 2001, N16, ст. 1533; 2002, N15, ст. 1377; 2003, N24, 2244; 2004, N27, ст. 2711; 2004, N30, ст. 3081; 2004, N35, ст. 3607; 2004, N45, ст. 4377; 2005, N1 (ч. 1), ст. 15, 2005, N1 (ч.1), ст. 22; 2005, N1 (ч. 1), ст. 40; 2005, N1 (ч. 1), ст. 43; 2005, N50, ст. 5244; 2006, N1, ст. 17; 2006, N17 (ч. 1), N1782), Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. N1313 "Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N42, ст. 4108; 2005, N44, ст. 4535; 2005, N52 (ч. 3), ст. 5690; 2006, N12, ст. 1284; 2006, N19, ст. 2070), постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. N273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N16, ст. 1602) приказываю:

Утвердить прилагаемую Инструкцию о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.

Утверждена Приказом Министерства юстиции РФ от 15 июня 2006 года №213

Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества

I. Общие положения

1. Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества (далее - Инструкция) разработана в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(1) (далее - Закон), Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(2) (далее - Закон об ипотеке), Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(3) (далее - Правила ведения ЕГРП).

2. Инструкция направлена на установление единой практики государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании договора или закона, в том числе при уступке прав по договору об ипотеке и уступке права требования по обеспеченному ипотекой обязательству, переходе прав на предмет ипотеки, удостоверения закладной прав залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) записей о законных владельцах закладной.

3. Положения Инструкции распространяются на ипотеку недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс)*(4), статье 1 Закона, в том числе на: земельные участки, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения, жилые помещения, объекты незавершенного строительства.

Инструкция применяется к ипотеке предприятий как имущественных комплексов с учетом положений Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 4 марта 2005 г. N16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами"*(5).

Порядок государственной регистрации ипотеки земельных участков, на которых создаются объекты недвижимого имущества, в состав которых входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, возникающей в связи с заключением указанных договоров, регулируется приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 г. N82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества"*(6).

4. На основании статьи 334 Кодекса залог возникает либо в силу договора, либо на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

5. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Закона об ипотеке имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (пункт 1 статьи 6 Закона об ипотеке). Исходя из положений статьи 5 Закона об ипотеке:

по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Кодекса, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе на: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Закона об ипотеке;

если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Кодекса) как единое целое;

часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки;

правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке (пункт 6 статьи 6 Закона об ипотеке).

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (пункт 2 статьи 7 Закона об ипотеке).

При ипотеке квартиры в многоквартирном доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Кодекса находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на этот дом (статья 75 Закона об ипотеке).

В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются установленные Законом об ипотеке правила об ипотеке жилого дома или квартиры (пункт 4 статьи 74 Закона об ипотеке).