База данных

Дата обновления БД:

11.12.2019

Добавлено/обновлено документов:

30 / 210

Всего документов в БД:

96758

Недействующая редакция. Принята 21.12.2013

Недействующая редакция, не действует с 25 июля 2014 года

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 16 июля 1998 года №102-ФЗ

Об ипотеке (залоге недвижимости)

(В редакции Федеральных законов Российской Федерации от 09.11.2001 г. №143-ФЗ, 11.02.2002 г. №18-ФЗ, 24.12.2002 г. №179-ФЗ, 05.02.2004 г. №1-ФЗ, 29.06.2004 г. №58-ФЗ, 02.11.2004 г. №127-ФЗ, 30.12.2004 г. №214, №216-ФЗ, 04.12.2006 г. №201-ФЗ, 18.12.2006 г. №232-ФЗ, 26.06.2007 г. №118-ФЗ, 04.12.2007 г. №324-ФЗ, 13.05.2008 г. №66-ФЗ, 22.12.2008 г. №264-ФЗ, 30.12.2008 г. №306-ФЗ, 17.07.2009 г. №166-ФЗ, 17.06.2010 г. №119-ФЗ, 28.06.2011 г. №168-ФЗ, 01.07.2011 №169-ФЗ, 06.12.2011 г. №405-ФЗ, 21.12.2013 г. №363-ФЗ (вступ. в силу 01.07.2014 г.), 07.05.2013 г. №101-ФЗ, 21.07.2014 г. №217-ФЗ)

Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года

Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года

Глава I. Основные положения

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Глава II. Заключение договора об ипотеке

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

(В статью 9 внесены изменения в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 06.12.2011 г. №405-ФЗ)
(см. предыдущую редакцию)

Статья 9.1. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой

1. В кредитном договоре, договоре займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, должна быть определена полная стоимость кредита (займа), обеспеченного ипотекой, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О потребительском кредите (займе)".

2. К кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, применяются требования Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" в части:

1) размещения информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа;

2) запрета на взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика;

3) размещения информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа) в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита (займа), в том числе в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет");

4) предоставления заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа.

(Статья 9.1 введена в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 21.12.2013 г. №363-ФЗ)

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

бесплатный документ

Текст редакции доступен после авторизации.

Глава I. Основные положения Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности Глава II. Заключение договора об ипотеке Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке Статья 9. Содержание договора об ипотеке Статья 9.1. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки Глава III. Закладная Статья 13. Основные положения о закладной Статья 14. Содержание закладной Статья 15. Приложения к закладной Статья 16. Регистрация владельцев закладной Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства Статья 18. Восстановление прав на утраченную закладную Глава IV. Государственная регистрация ипотеки Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки Статья 21. Отказ в государственной регистрации ипотеки и приостановление государственной регистрации ипотеки Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки Статья 23. Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке Статья 24. Государственная пошлина Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке Статья 25.1. Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом Статья 26. Публичный характер государственной регистрации ипотеки Статья 27. Обжалование действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки Статья 28. Ответственность органа, регистрирующего ипотеку Глава V. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества Статья 31. Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита"; Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц Статья 34. Право залогодержателя проверять заложенное имущество Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества Глава VI. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц Статья 37. Отчуждение заложенного имущества Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц Статья 41. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества Глава VII. Последующая ипотека Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке Статья 45. Государственная регистрация последующей ипотеки Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам Глава VIII. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству Статья 48. Передача прав на закладную Статья 49. Залог закладной Глава IX. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество Статья 52. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке Статья 55.1. Мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки Статья 55.2. Порядок направления уведомления и требования Глава X. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание Статья 56. Реализация заложенного имущества Статья 57. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон Статья 59.1. Оставление за собой заложенного имущества Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества Глава XI. Особенности ипотеки земельных участков Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации Глава XII. Особенности ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие Глава XIII. Особенности ипотеки жилых домов и квартир Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации Статья 77.1. Ипотека наемного дома Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру Глава XIV. Заключительные положения Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона