Неофициальный перевод. (с) СоюзПравоИнформ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЫСШЕГО ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА УКРАИНЫ

от 29 мая 2013 года №12

О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества

В соответствии с пунктом 6 части второй статьи 36 Закона Украины "О судоустройстве и статусе судей" пленум Высшего хозяйственного суда Украины ПОСТАНОВЛЯЕТ:

С целью обеспечения правильного и одинакового применения хозяйственными судами норм законодательства в рассмотрении дел в спорах, связанных с арендой (наймом) имущества, дать хозяйственным судам такие разъяснения.

1. Общие положения

1.1. Из содержания предписаний статьи 1, части второй статьи 9, части второй статьи 759, части третьей статьи 760 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) и части второй статьи 4, части шестой статьи 283 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) следует, что ГК Украины установлены общие положения о найме (аренде), а особенности регулирования имущественных правоотношений, которые возникают между субъектами хозяйствования и связаны с заключением, выполнением и прекращением договоров аренды, предусмотрены ХК Украины. Следовательно, если последний не содержит такие особенности, то применяются соответствующие положения ГК Украины.

С учетом части второй статьи 287 ХК Украины передача в аренду целостных имущественных комплексов, которые принадлежат к государственному сектору экономики или являются коммунальной собственностью, регулируется Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества". При этом аренда имущества других форм собственности также может регулироваться положениями названного Закона, если другое не предусмотрено законодательством и договором аренды.

1.2. В решении споров, которые возникают из правоотношений аренды (найма), хозяйственным судам следует принимать во внимание также положения в частности:

- Законов Украины: "О приватизации государственного имущества", "Об особенностях правового режима имущественного комплекса Национальной академии наук Украины и отраслевых академий наук", "О хозяйственной деятельности в Вооруженных Силах Украины", "О научных парках", "Об особенностях передачи в аренду или концессию объектов централизованного водо-, теплоснабжения и водоотвода, которые находятся в коммунальной собственности", "Об особенностях аренды или концессии объектов топливно-энергетического комплекса, которые находятся в государственной собственности", "О некоторых вопросах задолженности предприятий оборонно-промышленного комплекса - участников Государственного концерна "Укроборонпром" и обеспечения их стабильного развития", "О местном самоуправлении в Украине", "Об управлении объектами государственной собственности", "О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса в Украине", о Государственном бюджете Украины на соответствующий год;

- Декретов Кабинета Министров Украины: "О перечне имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается" от 31.12.92 №26-92, "Об упорядочении использования административных зданий и нежилых помещений, которые находятся в государственной собственности" от 11.01.93 №5-93;

- постановлений Кабинета Министров Украины: "Об утверждении Методики оценки стоимости объектов аренды" от 10.08.95 №629 (в редакции постановления Кабинета Министров Украины от 02.01.2003 №3), "О Методике расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения" от 04.10.95 №786, "Некоторые вопросы оплаты аренды государственного имущества" от 25.03.2009 №316, "Об утверждении Порядка проведения конкурса на право аренды государственного имущества" от 31.08.2011 №906;

- решений Конституционного Суда Украины: по делу по конституционному обращению общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Кампус Коттон клаб" относительно официального толкования положения части второй статьи 124 Конституции Украины (дело о досудебном урегулировании споров) от 09.07.2002 №15-рп/2002; по делу по конституционному обращению частного предприятия "Автосервис" относительно официального толкования положений статей 177, 760, части второй статьи 777 Гражданского кодекса Украины (дело о подавляющем праве нанимателя на приобретение военного имущества)" от 10.12.2009 №31-рп/2009; по делу по конституционному обращению частного предприятия "Научно-производственная фирма "VD MAIS" относительно официального толкования положений статьи 786 Гражданского кодекса Украины" от 03.07.2012 №14-рп/2012.

Нормативно-правовые акты органов местного самоуправления относительно арендных отношений, в том числе правила аренды коммунального имущества и методики определения ставок арендной платы, которые утверждаются решениями соответствующих советов, хозяйственные суды должны применять с учетом требований статьи 23 ХК Украины и статьи 4  Хозяйственного процессуального кодекса Украины 1798-12 (далее - ХПК).

1.3. В решении вопросов относительно определения подведомственности и подсудности дел по спорам, связанным с применением законодательства об аренде, хозяйственным судам следует учитывать изложенное в постановлении пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 24.10.2011 №10 "О некоторых вопросах подведомственности и подсудности дел хозяйственным судам".

Одновременно необходимо исходить из того, что территориальная подсудность хозяйственному суду дел по спорам, которые возникают при заключении, изменении и расторжении договоров аренды (найма) и по спорам о признании этих договоров недействительными, а также дел по спорам, которые возникают при выполнении настоящих договоров определяется по правилам статьи 15 ХПК; что же касается дел по спорам о праве собственности на арендованное имущество или об истребовании этого имущества из чужого незаконного владения или об устранении препятствий в пользовании имуществом, ответчиками по которым выступают другие, кроме сторон по договору, лица, то они рассматриваются по местонахождению имущества (часть третья статьи 16 ХПК).

2. Заключение договоров аренды (найма) и признание их действительными или недействительными

2.1. Объектами аренды государственного и коммунального имущества может быть лишь имущество, указанное в части первой статьи 4  Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества". Заключение договоров аренды имущества, которое в соответствии с пунктом 2 статьи 4 названного Закона и других законодательных актов Украины не может быть объектом аренды является основанием для признания таких договоров недействительными на основании статьи 215 ГК Украины.

Что же касается объекта (предмета) договоров аренды (найма) имущества, принадлежащего к другим формам собственности, то им может быть имущество, указанное в статьях 760 ГК Украины и 283 ХК Украины.

2.2. Органы, которым предоставлено право быть арендодателями государственного и коммунального имущества, определены статьей 5 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества".

Относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, которое является государственной собственностью, а также имущества, которое не вошло в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), кроме имущества, принадлежащего к имущественному комплексу Национальной академии наук Украины, арендодателями могут быть Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства.

Предприятия государственной формы собственности имеют право быть арендодателями, как правило, только относительно отдельного индивидуально определенного имущества и недвижимого имущества площадью до 200 кв. м, а для того, чтобы предприятие имело право передать в аренду структурное подразделение (филиал, цех, участок) или недвижимое имущество (здание, сооружение, помещение) площадью свыше 200 кв. м, оно (предприятие) должно получить разрешение Фонда государственного имущества Украины, его регионального отделения, представительства. Если имущество находится в собственности Автономной Республики Крым или в коммунальной собственности, то такое разрешение может быть предоставлено органом, указанным в абзаце третьем статьи 5 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества".

2.3. С учетом предписаний части пятой статьи 16, подпункта 1 пункта "а" статьи 29 и части пятой статьи 60 Закона "О местном самоуправлении в Украине", а также абзаца третьего статьи 5 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" хозяйственные суды, решая вопросы относительно права арендодателя самостоятельно, без соответствующего решения совета, передавать в аренду имущество, принадлежащее к коммунальной собственности, должны исходить из круга его полномочий, предусмотренных положениями о таких арендодателях, утвержденными в установленном порядке советом. При этом следует также учитывать, что арендодатель осуществляет свои полномочия только при наличии решения совета и не наделен полномочиями самостоятельно принимать решения о передаче объектов коммунальной собственности в аренду, если другое не предусмотрено положением о нем.

2.4. Решая споры, связанные с заключением договора аренды государственного имущества, хозяйственные суды должны выяснять, соблюден ли определенный статьей 9 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" порядок заключения соответствующего договора, в том числе относительно согласования с органом, уполномоченным управлять имуществом, и органом Антимонопольного комитета Украины вопроса о передаче имущества в аренду.

2.5. К договорам найма (аренды) применяются положения части третьей статьи 179 и части первой статьи 187 ХК Украины, по содержанию которых споры, которые возникают при заключении хозяйственных договоров, заключение которых является обязательным на основании закона, и в других случаях, установленных законом, рассматриваются судом. Другие преддоговорные споры могут быть предметом рассмотрения суда в случае, если это предусмотрено соглашением сторон или если стороны обязаны заключить определенный хозяйственный договор на основании заключенного между ними предыдущего договора.

2.6. В соответствии со статьей 638 ГК Украины договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто согласие по всем существенным условиям. Исчерпывающий перечень условий, существенных для договоров аренды (найма), ГК Украины и ХК Украины не содержат. Однако по содержанию статей 759 - 762 ГК Украины следует прийти к выводу, что существенными для данного вида договоров являются условия о предмете договора, плате за пользование имуществом и сроке такого пользования.

Что же касается договоров аренды государственного и коммунального имущества, то статья 10 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" определяет условия, которые являются существенными для данных договоров, причем в соответствии со статьей 12 настоящего Закона договор аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами текста договора. Одновременно не исключается возможность передачи расхождений, которые возникают при заключении договора аренды, на решение хозяйственного суда. В таком случае договор аренды считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения хозяйственного суда и на условиях, указанных в этом решении.

Следовательно, лишь при наличии в договоре существенных условий, если они не урегулированы действующим законодательством, договор аренды имущества можно считать заключенным. При этом условие договора относительно стоимости объекта аренды государственного или коммунального имущества должно отвечать Методике оценки объектов аренды, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 10.08.95 №629 (с дальнейшими изменениями и дополнениями).

Кроме того, следует иметь в виду, что в соответствии со статьей 638 ГК Украины существенными условиями договора аренды могут быть также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. Согласно части второй статьи 10 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества"  при согласии сторон в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие условия, например, относительно использования арендатором объекта аренды по целевому назначению.

Независимо от формы собственности объекта аренды хозяйственные суды должны исходить из того, что определение договора как незаключенного может иметь место на стадии заключения договора в случае, если стороны не достигли согласия по всем его существенным условиям, а не по результатам выполнения договора сторонами.

2.7. В удовлетворении исковых требований о признании договора аренды заключенным следует отказывать, если не представлены доказательства наличия спора относительно такого заключения, поскольку указанные требования сводятся по своему содержанию к установлению юридического факта, а соответствующий способ защиты нарушенного права не предусмотрен частью второй статьи 20 ХК Украины, кроме случаев, когда другое установлено законом или договором.

Вместе с тем, заинтересованное лицо не лишено права обратиться в хозяйственный суд с иском о побуждении заключить договор аренды при наличии условий, предусмотренных частью первой статьи 187 ХК Украины.

2.8. В решении споров относительно признания действительным или недействительным договора аренды необходимо учитывать требования статей 220, 640, 759, 760, 794 ГК Украины, статей 7 – 10, 12 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" (в редакциях, действующих на момент возникновения спорных правоотношений).

Следует иметь в виду, что с 01.01.2013 вступили в силу изменения в ГК Украины, внесенные Законом Украины "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их ограничений" и другие законодательные акты". Настоящим Законом, в частности, в новой редакции изложена часть третья статьи 640 и статья 794 ГК Украины, по содержанию которых соответственно договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), подлежащего нотариальному удостоверению, является заключенным со дня такого удостоверения, а государственной регистрации подлежит право пользования недвижимым имуществом, которое возникло на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части).

2.9. Если с окончанием срока договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) его действие было продлено и приведенное привело к увеличению общего срока пользования арендованным имуществом, который составляет свыше трех лет, это не может быть основанием для признания такого договора ничтожным в связи с отсутствием его нотариального удостоверения и государственной регистрации, если на момент заключения такого договора он в соответствии с частью второй статьи 215 ГК Украины  отвечал требованиям части второй статьи 793 и статьи 794 ГК Украины.

В случае, если в результате внесения изменений в договор такое его существенное условие как срок его действия сторонами определен более, чем три года (а именно, если дополнительным соглашением соответствующим образом изменяется пункт договора, который предусматривал менее чем трехлетний срок), то, по общему правилу, предусмотренному статьей 654 ГК Украины, соответствующее дополнительное соглашение или договор в редакции такого соглашения подлежат нотариальному удостоверению, если другое не установлено договором. Таким образом, в случае неоднократной пролонгации договора аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) на основании статьи 764 ГК Украины или части второй статьи 17 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" (срок действия которого меньше трех лет) нет оснований для его нотариального удостоверения и государственной регистрации.

2.10. Частью второй статьи 220 ГК Украины  предусмотрено, что если стороны договорились относительно всех существенных условий договора и это подтверждается письменными доказательствами и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае следующее нотариальное удостоверение договора не требуется.

Соответствующие предписания части второй статьи 220 ГК Украины  не применяются к сделкам, которые подлежали и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации, поскольку момент совершения таких сделок в соответствии со статьями 210 и 640 ГК Украины (в редакции, действующей до 01.01.2013) связывался с государственной регистрацией; соответствующие сделки не являются заключенными и не создают права и обязанности для сторон.

2.11. Законом установлены требования относительно обязательного нотариального удостоверения договора найма транспортного средства при участии физического лица (часть вторая статьи 799 ГК Украины). При этом, однако, следует иметь в виду, что в таком удостоверении не нуждается договор, заключенный при участии гражданина, который приобрел статус субъекта предпринимательской деятельности.

2.12. С учетом содержания статьи 236 ГК Украины и части третьей статьи 207 ХК Украины  обязательства по признанному недействительному договору аренды прекращаются на будущее.

Таким образом, признавая договор аренды недействительным, хозяйственный суд должен среди прочего установить обстоятельства, связанные с выполнением договора, и определить момент, с которого считаются прекращенными обязательства по настоящему договору.

3. Внесение изменений в договоры аренды (найма) и их расторжение (прекращение)

3.1. С учетом части второй статьи 124 Конституции Украины и Решения Конституционного Суда Украины от 09.07.2002 №15-рп/2002 по делу №1-2/2002 предписания статьи 188 ХК Украины и статьи 11 ХПК Украины не лишают сторону договора права на обращение в суд с требованием об изменении или расторжении договора аренды без соблюдения порядка досудебного урегулирования спора.

3.2. Споры о внесении изменений в договор аренды (найма) в связи с внедрением новых тарифов, ставок арендной платы (в т.ч. внесением изменений в соответствующие методики) должны решаться с учетом требований предписаний статьи 632 ГК Украины и части второй статьи 21 Закона "Об аренде государственного и коммунального имущества", согласно которым размер арендной платы в договоре устанавливается по договоренности сторон и может быть изменен по согласованию сторон или в случаях и на условиях, установленных законом.

Например, статьей 118 Закона Украины "О Государственном бюджете Украины на 2007 год" было установлено, что в 2007 году передача в аренду государственного и коммунального имущества должна была осуществляться исключительно на конкурсных принципах. Поскольку плата за аренду государственного и коммунального имущества определяется в соответствии с ее рыночной стоимостью в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины, соответствующие договоры, заключенные до 1 января 2007 года (кроме договоров на аренду государственного и коммунального имущества, заключенных бюджетными учреждениями, Пенсионным фондом Украины и его органами, а также относительно целостных имущественных комплексов), в шестимесячный срок подлежали обязательному пересмотру. Следовательно, в данном случае пересмотр арендной платы возможен при условии представления в хозяйственный суд доказательств заключения договора аренды именно до 1 января 2007 года.

В других случаях судам в решении соответствующих споров необходимо выяснять, соглашались ли сторонами при заключении договора аренды условия относительно пересмотра арендной платы, в том числе по основанию внесения изменений в методику расчета арендной платы. Соответствующий пересмотр арендной платы является обоснованным, если хозяйственный суд установит факт согласования сторонами при заключении договора аренды такого основания пересмотра арендной платы, как внесение изменений в методику расчета арендной платы.

4. Продолжение пользования имуществом после окончания срока действия договора аренды (найма)

4.1. Из содержания статей 759, 763 и 764 ГК Украины, части второй статьи 291 ХК Украины, части второй статьи 17 и части второй статьи 26 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" видно, что после окончания срока договора аренды он может быть продлен на такой же срок, на который настоящий договор заключался, при условии, если против этого не возражает арендодатель.

Следовательно если на дату окончания срока договора аренды и в течение месяца после окончания этого срока имели место возражения арендодателя относительно возобновления договора на новый срок, то такой договор прекращается.

Поскольку указанными нормами определены условия, при которых договор аренды считается пролонгированным на срок, который был ранее установлен, и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором, то для продления действия договора не требуется обязательное заключение нового договора или внесение изменений в него.

4.2. Хозяйственным судам следует отказывать в иске о признании договора аренды продленным (пролонгированным), поскольку такое исковое требование (без представления доказательств наличия спора относительно такого продления), является, по существу, требованием об установлении юридического факта, а это не отвечает предусмотренным законом (статья 20 ХК Украины, статья 15, часть вторая статьи 16 ГК Украины) способам защиты нарушенного права.

Хозяйственный суд отказывает в иске и в том случае, когда выяснит, что договор аренды является обновленным (продленным) на срок, который был ранее установлен договором. При этом в соответствующих случаях хозяйственный суд не должен отговаривать в принятии искового заявления или прекращать производство по делу на том основании, что соответствующие требования не подлежат рассмотрению хозяйственными судами.

4.3. Статьей 285 ХК Украины, статьей 777 ГК Украины, частью третьей статьи 17 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" наличие у арендатора предусмотренного подавляющего права, при прочих равных условиях, на заключение договора аренды на новый срок, которому отвечает обязанность арендодателя относительно заключения такого договора, является основанием для обязательного заключения соответствующего договора аренды согласно закону при наличии обстоятельств, указанных в соответствующих законодательных предписаниях.

Следовательно, решая такие споры, хозяйственные суды должны выяснять наличие у арендатора подавляющего права на заключение договора аренды на новый срок с учетом наличия или отсутствия обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение такого права, а также совершение каждым из участников спорных правоотношений определенных действий на выполнение требований закона. При этом судам следует также выяснять, должным образом ли арендатор выполнял обязательство по договору.

Судом также должны исследоваться обстоятельства, связанные с намерением владельца использовать для собственных потребностей имущество, относительно которого возник спор, в том числе наличие доказательств, которые однозначно свидетельствуют о соответствующем намерении.

4.4. Пунктом 5 Заключительных положений Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса в Украине" предусмотрено, что срок договоров аренды государственного и коммунального имущества для субъектов малого предпринимательства, заключенных до вступления в силу настоящего Закона, следует считать продленным до пяти лет со дня заключения, если арендатор не предлагает меньший срок.

Обязательность выполнения указанного законодательного предписания не ставится в зависимость от намерений арендодателя использовать имущество для собственных потребностей или от любых других обстоятельств, за исключением предложения арендатором менее, чем пять лет, срока продления договоров аренды государственного и коммунального имущества.

Поскольку указанная норма предоставляет арендатору право продолжать арендные отношения сроком до пяти лет, то определение конкретного срока, на который продолжается срок договора, должно быть осуществлено путем внесения изменений в договор. В связи с этим арендатор имеет право обратиться с соответствующим иском в суд на основании пункта 5 Заключительных положений Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса в Украине" в любое время до прекращения действия договора аренды.

В случае же обращения с соответствующим иском арендодателя следует выяснять наличие согласия арендатора на продление срока действия договора и при наличии его возражений отказывать в иске.

5. Выполнение договоров аренды (найма) и ответственность за их невыполнение

5.1. Решая вопрос относительно досрочного расторжения договора аренды в связи с неуплатой арендатором (нанимателем) платежей, хозяйственным судам следует учитывать такое.

Законом (часть третья статьи 291 ХК Украины, часть вторая статьи 651, статья 783 ГК Украины) предусмотрена возможность расторжения договора найма (аренды) по решению суда по требованию одной из сторон, а статьей 782 ГК Украины - право наймодателя на односторонний отказ от такого договора в случае невнесения нанимателем платы за пользование вещью в течение трех месяцев подряд.

Соответствующее право наймодателя на отказ от договора найма не является препятствием для обращения наймодателя (арендодателя) в суд с требованием относительно расторжения договора в случае неуплаты нанимателем (арендатором) платежей, если имеет место существенное нарушение условий договора.

С учетом положений статей 653, 795 ГК Украины и условий договора, если последними предусмотрено, что после окончания или досрочного расторжения договора аренды начисление арендной платы за фактическое пользование имуществом прекращается с момента подписания акта принятия-передачи помещений арендодателю, начисление арендной платы за соответствующий период является правомерным.

Исковые требования, связанные с принятием имущества из аренды (по результатам прекращения соответствующего договора аренды), согласовываются с предписанием пункта 5 части второй статьи 16 ГК Украины, которым предусмотрен такой способ защиты гражданских прав и интересов, как принудительное выполнение долга в натуре.

Следовательно, арендатор в подтверждение выполнения обязательства по договору аренды (найма) вправе в судебном порядке требовать принятия от него арендодателем имущества, которое было предметом договора, и документальное оформление такого принятия согласно части первой статьи 545, части второй статьи 795 ГК Украины.

Отказ наймодателя от договора найма, возможность которого предусмотрена частью первой статьи 782 ГК Украины, является правом, а не обязанностью наймодателя, которое может быть реализовано во внесудебном порядке. Наличие указанного права не является препятствием для обращения наймодателя (арендодателя) в суд с требованием о расторжении договора в случае неуплаты нанимателем (арендатором) надлежащих платежей.

В решении соответствующих споров хозяйственным судам следует устанавливать, в течение каких конкретно месяцев и какого года арендатор не вносил арендную плату, в каком размере, в том числе в течение каких месяцев арендатор вообще не вносил арендную плату или вносил частично. При этом погашение арендатором задолженности до или после представления иска арендодателем не имеет правового значения для решения такого спора, поскольку законодатель связывает возникновение права арендодателя отказаться от договора аренды именно с фактом не внесения арендной платы в течение трех месяцев подряд.

5.2. Хозяйственным судам следует иметь в виду, что учитывая положения части шестой статьи 231, части второй статьи 343 ХК Украины и статей 1 и 3 Закона Украины "Об ответственности за несвоевременное выполнение денежных обязательств" каким бы способом не определялся в договоре аренды (найма) размер пени за просрочку платежа по соответствующему обязательству, взыскана может быть лишь пеня, сумма которой не превышает ту, которая вычислена с учетом двойной учетной ставки Национального банка Украины.

5.3. Изменение экономической ситуации и колебание курса иностранной валюты относительно национальной валюты Украины является коммерческим риском сторон договора, а поэтому эти обстоятельства не могут считаться основаниями для изменения или расторжения договора аренды (найма) или для невыполнения обязательств по нему.

Именно лишь рост курса гривен к иностранным валютам также не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (найма), поскольку у сторон договора есть возможность предусмотреть в момент его заключения возможные колебания курса гривен к иностранным валютам, исходя из динамики изменения курсов валют с момента введения в обращение национальной валюты Украины (гривен) и ее девальвации.

С учетом положений части второй статьи 652 ГК Украины  возможность расторжения договора аренды (найма) связывается не с наличием существенного изменения обстоятельств, а с наличием четырех условий, определенных частью второй статьи этой статьи ГК Украины при существенном изменении обстоятельств.

5.4. Применяя предписания статьи 785 ГК Украины  в рассмотрении дел по спорам о взыскании неустойки за просрочку выполнения обязательств по возврату объекта аренды, хозяйственным судам следует обращать внимание на то, что неустойка, взыскание которой предусмотрено частью второй статьи 785 ГК Украины, является самостоятельной имущественной ответственностью в сфере арендных правоотношений и определяется как двойная плата за пользование вещью за время просрочки

Эта неустойка не может быть отождествлена с неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной пунктом 1 части второй статьи 258 ГК Украины, поскольку, в отличие от предписаний статьи 549 ГК Украины, ее вычисление не осуществляется в процентах от суммы невыполнения или неподобающего выполнения обязательства (штраф), а также в процентах от суммы несвоевременно выполненного денежного обязательства за каждый день просрочки выполнения (пеня). Таким образом, применение к соответствующим искам специальной исковой давности, предусмотренной пунктом 1 части второй статьи 258 ГК Украины, является неправильным.

Кроме того, следует учитывать, что предусмотренные статьей 785 ГК Украины последствия связаны с моментом прекращения договора аренды (найма). Основания прекращения данного вида договоров определены в части второй статьи 291           ХК Украины, согласно которой договор аренды прекращается, в частности, в случае окончания срока, на который он был заключен.

Одновременно, в рассмотрении дел по спорам, которые возникают из договоров аренды зданий или других капитальных сооружений, хозяйственные суды должны учитывать условия договора и специальные нормы статьи 795 ГК Украины, в силу которых договор найма прекращается с момента оформления соответствующих документов (актов), подтверждающих возврат нанимателем предмета договора найма.

5.5. Решая споры, связанные с использованием арендатором прав, определенных частью третьей статьи 773 и статьей 778 ГК Украины и частью третьей статьи 23 Закона "Об аренде государственного и коммунального имущества", хозяйственный суд должен иметь в виду, что согласие арендодателя на совершение соответствующих действий относительно арендованного имущества должно быть изложено в определенной документальной форме, если такая возможность не предусмотрена в самом договоре аренды (найма).

5.6. Согласно части первой статьи 786 ГК Украины к требованиям о возмещении убытков в связи с повреждением вещи, которая была передана в пользование нанимателю, а также к требованиям о возмещении расходов на улучшение вещи применяется исковая давность в один год.

Частью второй этой статьи установлен момент начала течения срока исковой давности по требованиям наймодателя и нанимателя, а именно: течение исковой давности относительно требований наймодателя начинается с момента возврата вещи нанимателем, а относительно требований нанимателя - с момента прекращения договора найма.

По содержанию предписаний статьи 786 ГК Украины  правило относительно начала течения срока исковой давности применяется лишь к соответствующим требованиям наймодателя и нанимателя, предусмотренных частью первой этой статьи (см. резолютивную часть Решения Конституционного Суда Украины от 03.07.2012 №14-рп/2012 по делу №1-20/2012).

5.7. Применяя в решении споров, связанных с невыполнением или неподобающим выполнением договоров аренды (найма) положения статьи 549 ГК Украины , хозяйственным судам следует исходить из того, что:

- одновременное взыскание с участника хозяйственных отношений, который нарушил хозяйственное обязательство по договору, штрафа и пени не противоречит статьи 61 Конституции Украины, поскольку согласно указанной статье ГК Украины пеня и штраф являются формами неустойки, а в соответствии со статьей 230 ХК Украины  - видами штрафных санкций, то есть они не являются отдельными и самостоятельными видами юридической ответственности, и в пределах одного вида ответственности может применяться разный набор санкций;

- возможность одновременного взыскания пени и штрафа за нарушение хозяйственных обязательств предусмотрена абзацем вторым части второй статьи 231 ХК Украины;

- для участников хозяйственных отношений законодательством не установлены ограничения предусматривать в договоре одновременное взыскание пени и штрафа, что согласовывается с принципом свободы заключения договора, установленным статьей 627 ГК Украины, по содержанию которой стороны являются свободными в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований настоящего Кодекса,

 других актов гражданского законодательства, традиций делового оборота, требований умности и справедливости.

* * *

6. Признать утратившим силу разъяснение президиума Высшего арбитражного суда Украины от 25.05.2000 №02-5/237 "О некоторых вопросах практики применения Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" (с последующими изменениями и дополнениями).

 

Председатель Высшего хозяйственного суда Украины

В.Татьков

Секретарь пленума Высшего хозяйственного суда Украины

Г.Кравчук